【2020年】東京都の不動産価格はどうなるの? いま注目したい「不動産の鉄則」とは?

いよいよ2020年がやってきました。オリンピックまであと半年を切り、各所で様々な動きがみられるようになりました。競技そのものだけでなく、経済効果が気になる方も多いのではないでしょうか。

投資用不動産を扱う株式会社グローバル・リンク・マネジメントが運用する「グローバル都市不動産研究所(https://www.global-link-m.com/company/institute/)」の調べによると、2013年以降、東京では都心を中心に住宅価格が上昇しています。

今回は、グローバル都市不動産研究所が発表した「2020年東京オリンピック後に東京都の不動産価格はどうなるのか」の予測結果を紹介したいと思います。
まず、東京オリンピック後の不動産価格を左右する、プラスとマイナスそれぞれの要因を見ていきましょう。

■プラス要因

今後とも東京都区部の人口の増加傾向が続く見込みです。
東京都区部全体では2035年ごろまで、さらに都心区では2040~45年ごろまで人口増加が続くと予測され、住宅需要は今後とも旺盛と考えられます。

また、海外からの旅行者数(訪日外客数)も、不動産価格を予想するうえでのプラス要因と言えます。
海外からの旅行者は、2011年に東日本大震災の影響で若干落ち込んだものの、その後、急速に増加を続けています。2013年に1000万人、2018年には3120万人を超え、東京だけでもその数は1200万人を超しています。

この結果から「実際に日本に訪れ、日本を体験し、その魅力を知ることでこれらインバウンド需要は、オリンピック以降も堅調に増加すると」政府は予測しています 。

また、東京の大規模都市開発プロジェクトもプラス要因のひとつです。
現在、日本橋・八重洲、虎ノ門・六本木、渋谷、品川などを中心に行われている大規模都市開発プロジェクトは、今後も続いていきます。それに伴い、オフィス供給、住宅供給がさらに行われていくでしょう。そこには「需要があるとの見込みが少なからずある」と予測されます。

さらにリニア中央新幹線(品川~名古屋間)の開通が2027年に予定されており、このことも東京の経済力の更なる活性化に繋がっていくのではないでしょうか。

■マイナス要因

もちろん、考えられるのはプラスの要因ばかりではありません。

マイナス要因として考えられるのは、米中摩擦やヨーロッパ諸国の成長鈍化です。
今後の世界経済が減速に向かう懸念や、それに伴い海外からの東京への投資が鈍化する可能性もあります。

また、国内的には消費性向の減退による景気の冷え込み、ローンの貸付利率の上昇、増加傾向にあった海外からの旅行者が鈍化する可能性なども無視できない要因です。
これらが複合的に不動産の購買意欲低下のリスクにつながる恐れも否定できません。

そしてもうひとつ考えなくてはいけないのが、東京23区内であっても、すべての地域が一様に好条件ではないということです。

大規模都市開発プロジェクトはすべての区が対象ではありませんし、早めに人口減少が開始したりする区も出てくるでしょう。

過去にオリンピックを開催したロンドンでも、エリアによって動向に大きな差があり、景気が減退する局面になると顕著に表れてきました。東京でも同じことが起こりうる可能性は十分に考えられるので、不動産価格について、今後も気を付ける必要がありそうです。

都市政策の専門家である市川所長によると、「オリンピック開催の影響がどこに表れるかがポイント」になるそうです。

「たしかに、オリンピックを起爆剤として都市の価値を高めたロンドンは、それに伴って不動産価格も上昇したのですが、それが顕著に表れたのは都心の伝統的な高級住宅地と、新たな大規模開発が行われて交通アクセスも改善された低開発エリアであった北東部です。ブランド力のあるエリアと大規模開発が行われることでインフラ整備がなされるエリアが地価上昇の可能性が高いという不動産の鉄則が実証されました。」

「東京で続いている地価の上昇は、経済的なドラスティックな変化が起きなければ、海外からの来外客の増加も含めて、当面はその傾向が続くかもしれません。東京で行われている大規模開発がさらに海外からの需要を引き付けていくという期待もあります。しかし、既に不動産は1990年代のバブル期の価格水準に近づきつつあり、米中摩擦やヨーロッパ諸国の成長鈍化で世界経済が急速に減速するというリスクも考えると、オリンピック開催後の動向について考えるには、あらためて不動産価格上昇の鉄則に従うことの重要性がこれからますます高まることになります。」

参照:2020年東京オリンピック後に東京都の不動産価格はどうなるのか?
https://www.global-link-m.com/ver2017/wp-content/uploads/2019/12/1213_institute_01.pdf